Fragen & Antworten

Wir sammeln alle eingehenden Fragen und bemühen uns, diese nach unserem aktuellen Sach- und Wissensstand zu beantworten.

Stand: 17. Februar 2017

1. Was darf man in der Garage bzw. Tiefgarage lagern?
Das Lagern bzw. Abstellen von Gegenständen in Garagen ist in § 17 der GaStellV geregelt. “Die Branddirektion hat nichts einzuwenden, wenn auf den Stellplätzen zusätzlich zu den Kraftfahrzeugen ein zum Fahrzeug gehörender Satz Reifen, ein Gepäckträger, ein Fahrrad oder ähnliches offen abgestellt werden, wenn andere geeignete Lagerräume (z.B. Kellerabteile o. ä.) fehlen. Das Aufstellen von Schränken kann nicht akzeptiert werden, da deren Inhalt nicht einsehbar ist und daher von der Hausverwaltung oder der Gemeinde, die für die Durchführung der Feuerbeschau verantwortlich ist, nicht auf die Einhaltung der „unerheblichen Menge“ (an brennbaren Stoffen) kontrolliert werden kann.”

2. Der Lärm durch die nahegelegene Autobahn beeinträchtigt den Wohnwert der Siedlung. Lassen sich unter diesen Bedingungen die Hofhäuser überhaupt verkaufen?
Das Wohnen in der Stadt ist mit Straßenlärm verbunden. An der Existenz der Autobahn wird auch eine Umgestaltung der Garagenhöfe nichts ändern können. Die Hofhäuser sind jedoch durch ihre Bauweise (Passivhaus-Standard, luftdichte Gebäudehülle, Lüftungsanlage) lärmtechnisch gut abgeschirmt. Im Außenbereich werden die Innenhöfe durch die Gebäude selbst von allen Seiten umschlossen, sodass die Beeinträchtigung durch Lärmquellen wie die Autobahn stark reduziert ist.

3. Die Stadt München hat bislang alle Bemühungen um einen besseren Lärmschutz in der Siedlung zunichte gemacht. Wird sich daran etwas ändern?
Nachträglicher Lärmschutz für Bestandsbauten ist teuer. Es könnte aber sein, dass die Stadt die Situation neu bewertet, wenn die Siedlung durch eine neue Wohnbebauung ergänzt wird. Zudem stünde durch den Aushub der Tiefgarage entsprechendes Füllmaterial zur Verfügung. Da aber ein Lärmschutzwall nicht beliebig hoch gebaut werden kann, wäre der Lärmschutz wohl nur für den Erdgeschoss-Level gegeben.

4. Wie hoch ist das finanzielle Risiko des Bauvorhabens für den Generalunternehmer (GU)?
Der GU trägt alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Bau der Tiefgarage und der Häuser stehen. Er finanziert sich durch den Verkauf der Hofhäuser. In München werden derzeit Neubauten “vom Plan weg” verkauft, d.h. noch bevor der erste Spatenstich erfolgt. Das minimiert das Risiko für den GU, der sonstige Kostenrisiken in seiner Kalkulation einpreist.

5. Wie lange ist die Bauzeit?
Um die Beeinträchtigung für die Anwohner zu minimieren, würde mit den Bauarbeiten z.B. erst im Oktober begonnen werden. Im Februar wäre die Tiefgarage voraussichtlich nutzbar. Die reine Bauzeit für die TG beträgt etwa 3 Monate. Der Innenausbau wird einen weiteren Monat in Anspruch nehmen.

6. Wie hoch sind die Betriebs- und Wartungskosten für die Tiefgarage?
Zum Betrieb der Tiefgarage würde eine WEG gegründet. Die Nebenkosten für einen Tiefgaragenstellplatz betragen bei Vergleichsobjekten etwa 20 EUR/Monat, das entspricht dem bisherigen Beitrag für den Siedlerverein.

7. Sanierungen von Tiefgaragen sind meist kostspielig. Welche Kosten könnten dadurch auf die geplante WEG zukommen?
Beim Bau von Tiefgaragen kann man vieles falsch machen. Zum Beispiel ist ein betonierter Boden in TG sehr problematisch, da die darüber aufgebrachte Abdichtung durch das Befahren der Fahrzeuge sehr schnell abgenutzt wird und entsprechend schnell wieder saniert werden muss. In Fürstenried haben wir den Vorteil eines sehr niedrigen Grundwasserspiegels. Dadurch kann die Tiefgarage mit einem „offenen“ Boden ausgeführt werden, das bedeutet, dass der Boden nur gepflastert wird. Die Betonteile, die unterhalb des TG-Bodens verlaufen, werden sachgerecht abgedichtet. Wenn dann später doch saniert werden muss, ist dies einfacher und kostengünstiger möglich als bei einer massiven Bodenplatte.

8. Was kostet ein Hofhaus?
Die Hofhäuser haben rund 100qm Wohnfläche, einen abgeschirmten Innenhof sowie einen kalten Abstellbereich (für Fahrräder usw.), aber wegen der darunter liegenden Tiefgarage keinen Keller. Sie würden zu marktüblichen Konditionen angeboten. Die bisherigen Garagen-Eigentümern erhalten ein Vorkaufsrecht.

9. Kann eine Trafostation verlegt werden?
Ja, das ist problemlos möglich. Eine Trafostation kann z.B. auch unter einer TG-Zufahrt liegen, sofern ein Zugang geschaffen wird.

10. Was passiert mit den Kanal- und Fernwärme-Rohren im Bereich der bisherigen Garagenhöfen?
Der Kanal liegt überall so tief, dass er unter der TG liegt und somit kein Problem darstellt. Die genaue Lage der Fernwärme-Rohre muss ermittelt und entsprechend in die Planung einbezogen werden. Die notwendige Verlegung der Rohre ist vom GU durchzuführen.

11. Wie werden die Hofhäuser beheizt?
Es wird voraussichtlich die bestehende Fernwärme-Infrastruktur genutzt.

12. Welche Beeinträchtigung gibt es durch die Baustelle?
An der Grundstücksgrenze müssen Spundwände eingeschlagen werden – in dieser Zeit wird es eine erhöhte Lärmbelästigung geben. Gebaut wird in der kalten Jahreszeit, um die Beeinträchtigung so gering wie möglich zu halten. In dieser Zeit ist mit einer Verknappung von Parkmöglichkeiten in der näheren Umgebung zu rechnen, da keine Garagen bzw. Tiefgaragen zur Verfügung stehen. Allerdings sollte sich die allgemeine Parkplatz-Situation durch die Fertigstellung der Tiefgaragen in der Züricher Straße entspannen.

13. Wer kommt für eventuelle Schäden am Bestand durch Bauarbeiten auf?
Der Generalunternehmer haftet für alle etwaige Schäden, die durch die Baustelle entstehen könnten.

14. Stimmt es, dass nach dem Bau einer Tiefgarage die 2. Zufahrt für den Garagenhof in der Berner Straße wegfällt?
Der Garagenhof in der Berner Straße ist zwischen dem Eigenheimsiedlung am Genfer Platz e.V. und dem GWG-Eigenheimer an der Berner Straße e.V. hälftig geteilt. Bislang können die GWG-Eigenheimer auch die Zufahrt des Eigenheimsiedlung am Genfer Platz nutzen (und umgekehrt). Nach dem Bau der Tiefgarage entfällt diese Möglichkeit.

15. Wenn das TG-Projekt für eine der Garagenhöfe umgesetzt wird, und dort eine WEG gegründet wird, was passiert mit dem Eigenheimsiedlung am Genfer Platz e.V.?
Der Eigenheimsiedlung am Genfer Platz e.V. ist vor allem für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, der Wohn- und Wirtschaftswege, der Grünflächen, der Garagenvorplätze und -zufahrten sowie der gemeinsamen Versorgungs- und Entwässerungsleitungen zuständig. Hauptposten ist das Schneeräumen im Winter. Da eine Doppelmitgliedschaft für die Tiefgarageneigentümer nicht sinnvoll ist, wird eine Satzungsänderung geprüft.

16. Gibt es einen Ausgleich für jene, die ihre Garagen erst vor kurzem saniert haben?
Niemand soll einen Nachteil erleiden, insofern erscheint eine Regelung sinnvoll, einen finanziellen Ausgleich für jene zu schaffen, die ihre Garage in den letzten Jahren bereits saniert haben. Der rückwirkende Zeitraum dafür ist noch festzulegen.

17. Müssen für den Bau einer Tiefgarage alle Eigentümer zustimmen?
Zustimmen müssen jeweils alle betroffenen Garagen-Eigentümer des jeweiligen Garagenhofes. In der Basler Straße ist der Garagenhof in vier Segmente räumlich unterteilt. Hier genügt die Zustimmung der Eigentümer der jeweiligen 10er-Garagenzeile, da hier auch der Bau einer kleineren Tiefgarage mit 12 Stellplätzen denkbar ist, ohne dass die Eigentümer der anderen Garagen-Zeilen betroffen sind.

18. Verändert sich mein Eigentumsanteil, wenn ich die Garage durch einen Tiefgaragen-Stellplatz eintausche?
Das Eigentum setzt sich zusammen aus dem persönlich verfügbaren Eigentumsanteil (= die eigene Garage bzw. Stellplatz) und dem gemeinschaftlich genutzten Eigentumsanteil (= die übrige Fläche des Garagenhofes wie z.B. die Zufahrt). Von den Außenmaßen her sind eine heutige Garage (2,75m breit und 5,75m lang = 15,8qm) und der Tiefgaragenstellplatz (2,9m x 5,5m =15,95qm) vergleichbar groß. Zieht man das tatsächlich nutzbaren Innenmaß heran, vergrößert sich der persönlich verfügbare Eigentumsanteil, der gemeinschaftlich genutzte Eigentumsanteil verkleinert sich dagegen, da die Eigentümer der Hofhäuser ebenfalls Anteile an der gemeinschaftlich genutzten Fläche der Tiefgarage erwerben.

19. Ist ein Tiefgaragenplatz bei einem Verkauf weniger wert als eine Garage (Wertminderung)?
Die tatsächlich nutzbare Größe des Tiefgaragenplatzes ist um ca. 10%  größer als der einer Garage. Hinzukommt, dass der Tiefgaragenplatz auch für größere Fahrzeugtypen (auch höhere wie ein VW-Bus) geeignet ist, während viele ihre jetzige Garage allenfalls als Lagerraum nutzen können. Ein Stellplatz, der für das Abstellen eines Fahrzeugs genutzt werden kann, ist in jedem Fall mehr wert als eine Garage, die für die meisten heutigen Fahrzeugtypen zu klein ist, insbesondere dann, wenn es um den Verkauf einer dazugehörigen Immobilie geht.

20. Für wen sind die Hofhäuser gedacht?
Die Hofhäuser bieten Platz für einen kleinen Haushalt mit 2-3 Personen. Sie sind barrierefrei und eignen sich deshalb besonders auch für ältere Menschen oder für Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen.

21. Inwieweit ergeben sich Vorgaben aus dem “München Modell aus der Sozialgerechten Bodennutzung“ (SoBoN) auf privaten Flächen?
Die Stadt München schließt bei Neubaugrundstücken, auf die die SoBoN-Grundsätze anzuwenden sind, Bindungsverträge mit Wohnungsbauträgern und privaten Grundstückseigentümern ab. Diese werden verpflichtet, unter anderem günstige Eigentumswohnungen, die deutlich unter dem üblichen Marktpreis liegen, auf den privaten Flächen zu schaffen. Danach müssen 30% der neu geschaffenen Wohnbauflächen für Personen mit besonderen Wohnraumversorgungsbedarf verwendet werden. Auf die Garagenhöfe sind die SoBoN-Grundsätze allerdings nicht anwendbar, da diese kein Neubaugebiet sind und es keinen städtischen Bebauungsplan gibt.

22. Wieviele Tiefgaragen sind geplant und wo?
Jeder Garagenhof in der Basler Straße, am Genfer Platz und in der Berner Straße bekäme eine Tiefgarage, sofern die Eigentümer dies wünschen.

23. Wo sind die Ein/Ausfahrten bzw. Ein/Ausgänge geplant?
Jede Tiefgarage besitzt eine Zufahrt und je nach Größe 2-3 Treppenhäuser.

24. Wäre eine Vergrößerung der TG gegenüber aktuellem Plan (1 Stellplatz pro Garage) mit finanzieller Beteiligung von Nicht-Garagenbesitzern möglich?
Nein. Die Zahl der Stellplätze wird durch den verfügbaren Platz begrenzt.

25. Wieviel neue Wohneinheiten würden entstehen? Für wieviel Personen?
Je Garagenhof 6 Häuser für je 2-3 Personen.

26. Wie kann ich meine Wertsachen, z.B. Oldtimer usw. vor den neugierigen Blicken meiner Nachbarn schützen?
Auf Wunsch kann jeder Stellplatz auch als geschlossene, abschließbare Box ausgelegt werden.